Die Untervermietung einer Wohnung ist in Deutschland grundsätzlich erlaubt – allerdings nicht unbegrenzt. Mit einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt: Wer seine Mietwohnung gezielt mit Gewinnerzielungsabsicht untervermietet, riskiert die Kündigung seines Mietverhältnisses.
Das Urteil sorgt für mehr Rechtssicherheit für Eigentümer, Vermieter und jede professionelle Hausverwaltung – insbesondere beim Umgang mit Untervermietungen in angespannten Wohnungsmärkten wie Leipzig.
Das aktuelle BGH-Urteil im Überblick
Der Bundesgerichtshof entschied am 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23), dass eine Untervermietung mit klarer Gewinnerzielungsabsicht nicht mehr vom berechtigten Interesse des Mieters gedeckt ist.
Im konkreten Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts untervermietet. Seine eigene Nettokaltmiete betrug lediglich 460 Euro – von den Untermietern verlangte er jedoch insgesamt 962 Euro monatlich.
Die Vermieterin wertete dies als unzulässige Nutzung der Wohnung und sprach die Kündigung aus. Zusätzlich wurde Räumungsklage eingereicht. Der BGH bestätigte schließlich die Entscheidung des Landgerichts Berlin und gab der Vermieterin Recht.
Wann ist eine Untervermietung erlaubt?
Grundsätzlich dürfen Mieter ihre Wohnung oder einzelne Räume unter bestimmten Voraussetzungen untervermieten. Voraussetzung hierfür ist ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“.
Ein berechtigtes Interesse kann laut Bundesgerichtshof beispielsweise vorliegen, wenn:
- sich die persönlichen oder beruflichen Lebensumstände verändern
- finanzielle Belastungen reduziert werden sollen
- die Wohnung während einer vorübergehenden Abwesenheit erhalten bleiben soll
Nicht zulässig ist hingegen eine Untervermietung, deren Hauptziel die Gewinnerzielung ist. Werden deutlich höhere Einnahmen erzielt als die tatsächlichen Wohnkosten, entfällt das berechtigte Interesse des Mieters.
Welche Fragen weiterhin offen sind
Trotz des richtungsweisenden Urteils bleiben einige Punkte weiterhin ungeklärt. Der Bundesgerichtshof ließ bewusst offen:
- ob ein Möblierungszuschlag berücksichtigt werden darf
- welche Rolle eine mögliche Umgehung der Mietpreisbremse spielt
Die vollständige schriftliche Urteilsbegründung dürfte hier künftig weitere Klarheit schaffen.
Bedeutung für Eigentümer, Vermieter und Hausverwaltungen
Für Eigentümer und jede professionelle Hausverwaltung in Leipzig oder Umgebung hat das Urteil erhebliche praktische Relevanz. Auch innerhalb der WEG-Verwaltung kann das Thema wichtig werden, wenn Eigentümer ihre Wohnungen untervermieten.
Wichtige Handlungsempfehlungen für die Praxis
- Untervermietungen sorgfältig prüfen und dokumentieren
- Hinweise auf Gewinnerzielungsabsichten ernst nehmen
- klare vertragliche Regelungen schaffen
- regelmäßige Kommunikation mit Mietern sicherstellen
Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie Leipzig ist eine strukturierte und rechtssichere Vorgehensweise entscheidend, um Risiken für Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften frühzeitig zu erkennen.
Fazit: Mehr Rechtssicherheit bei Untervermietungen
Das aktuelle BGH-Urteil macht deutlich: Untervermietung darf nicht zum Geschäftsmodell werden. Wer seine Wohnung gezielt gewinnbringend weitervermietet, riskiert die ordentliche Kündigung seines Mietverhältnisses.
Für Eigentümer, Vermieter und Hausverwaltungen schafft das Urteil mehr Klarheit – gleichzeitig steigt jedoch die Bedeutung einer professionellen Prüfung und Verwaltung von Untervermietungen.
Als erfahrene Hausverwaltung in Leipzig und Umland unterstützen wir Eigentümer und WEGs bei allen Fragen rund um Immobilienverwaltung, Vermietung und rechtssichere Verwaltungsprozesse.