Virtuelle Eigentümerversammlung
Breite Zustimmung im Rechtsausschuss zur virtuellen Eigentümerversammlung
Mit breiter Zustimmung hat der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages die Empfehlung ausgesprochen, den Gesetzentwurf der virtuelle Eigentümerversammlung (Drs. 20/9890) mit einem Änderungsantrag im Parlament zu beschließen. Damit ist der Weg frei für einen zeitnahen und verbesserten Meinungsaustausch für Wohnungseigentümergemeinschaften, die zunehmend Entscheidungen treffen müssen, bei denen eine jährliche Präsenzversammlung nicht mehr ausreichen wird.
Virtuelle Eigentümerversammlung als zusätzliche Option
Neben der Präsenzversammlung und der hybriden Versammlung wird die virtuelle Versammlung damit eine weitere Versammlungsoption. Zur Ausübung gelangt sie dabei jedoch nur, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in einer Wohnungseigentümerversammlung dafür votieren. Der entsprechende Beschluss gilt dann zunächst für drei Jahre. In dem beschlossenen Änderungsantrag der Regierungskoalition kam es zu einer Ergänzung des vorliegenden Entwurfes. Danach müssen Wohnungseigentümer, die vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen (WEG § 23 Absatz 1a), bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Darauf kann durch einstimmigen Beschluss jedoch verzichtet werden. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt allerdings nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (WEG § 48 Absatz 6). Die Übergangsregelung erfasst ausdrücklich nicht solche Beschlüsse, die bereits vor der neuen Gesetzesregelung auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer beruhen.
Abstimmungsergebnisse im Bundestag
Für den Änderungsantrag stimmte die Regierungskoalition und Die Linke. CDU/CSU und AfD lehnten diese ab. In einer zweiten Abstimmung über das Gesetz in der Fassung des Änderungsantrages stimmten alle Parteien, mit Ausnahme der AfD, zu.
Digitalisierung als Antwort auf den Fachkräftemangel
Bereits während der Corona-Pandemie wurden sehr gute Erfahrungen mit der virtuellen Versammlungsform gemacht. Gleichzeitig zeigte die Pandemie, dass dort, wo keine Versammlungen durch die Notstandsgesetzgebung des Bundes zustande kamen, keine Entscheidungen im Sinne der Wohnungseigentümer und zur Erhaltung oder energetischen Sanierung der Gebäude getroffen werden konnten. Im Blick hat die Bundesregierung aber auch nicht nur zeitnahe Entscheidungen und die Möglichkeit, öfter unterjährig als Gemeinschaft zusammenzukommen, auch der zunehmende Fachkräftemangel wurde berücksichtigt. Zu einem modernen Berufsbild gehören eben heute auch digitale Instrumente und die Möglichkeit, flexibel aus dem Homeoffice zu arbeiten oder als Eigentümer sich virtuell innerhalb der Gemeinschaft auszutauschen. Die exorbitante Zunahme an „verwalterlosen Gemeinschaften“ ist vor allem Ausdruck des Fachkräftemangels und fehlender virtueller Instrumente.
Erfahrungen aus der Corona-Pandemie
Die Corona-Pandemie lehrte auch, dass dort, wo virtuelle Versammlungen stattfanden, deutlich mehr Eigentümer anwesend waren und getroffene Beschlüsse auf breiter Basis gefasst wurden. Das ist notwendig vor dem Hintergrund der finanziellen Herausforderungen der Klimawende im Gebäudebereich.
Kritik an hybriden Versammlungen als Alternative
Teilnahmeoptionen für Eigentümer ohne Internetzugang
Das von den Gegnern der virtuellen Versammlung immer wieder vorgetragene Schein-Argument, hybride Versammlungen würden ausreichen, da diese preiswert umzusetzen sind und auch Eigentümer teilhaben lässt, die nicht internetaffin sind, ist irreführend. Die Praxis zeigte, dass diese Versammlungsform unkommunikativ und zu teuer ist und daher von den Gemeinschaften nicht angenommen wurde. Mehr Personal, mehr Technik, mehr Anmietung von Räumlichkeiten. Auch das hatte der Rechtsausschuss bei seiner Entscheidung im Blick. Sofern Eigentümer keine Möglichkeit der Internetteilnahme haben sollten, steht es Ihnen zukünftig frei, auch bei einem anderen Eigentümer aus der Gemeinschaft an der virtuellen Versammlung teilzunehmen. Das Gesetz sieht dies ausdrücklich vor. Sofern die Verwaltung entsprechend ausgestattete Räumlichkeiten hat, könnten diese auch genutzt werden. Unbenommen davon bleibt, dass Eigentümer wie bisher auch das Recht der Vollmachtübertragung ausüben können.
Positive Auswirkungen für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwaltungen
„Der Rechtsausschuss hat eine gute, zukunftsweisende und praktikable Entscheidung getroffen. Ich bin mir sicher, dass sich die virtuelle Versammlung durchsetzen wird. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften werden diese neue optionale Versammlungsform begrüßen. Für Immobilienverwaltungen wird es den Arbeitsalltag erleichtern und das Berufsbild stärken. Und der Gesetzgeber kann darauf bauen, dass Gemeinschaften zu schnelleren Beschlüssen kommen, um die Klimawende voranzubringen“, so VDIV-Deutschland Geschäftsführer Martin Kaßler in Berlin.
Die Drs. 20/9890 können Sie hier einsehen.