Wer als Vermieter oder Hausverwaltung die Wärmeversorgung in einem Mehrfamilienhaus auf gewerbliches Wärmecontracting umstellt, kann die dabei entstehenden Kosten nicht automatisch auf die Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom 20. Mai 2026 klargestellt – und damit eine wichtige Grenze gezogen, die für WEG-Verwaltung, Hausverwaltung Leipzig und Immobilienverwaltung gleichermaßen relevant ist.
Der BGH-Entscheid im Überblick (Az. VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25)
Mit seinen Urteilen vom 20. Mai 2026 hat der Bundesgerichtshof eine Frage beantwortet, die in der Verwaltungspraxis bislang für Unsicherheit gesorgt hatte: Darf ein Vermieter nach einer Umstellung auf Wärmecontracting die vollen Contracting-Kosten über § 556c BGB auf die Mieter abwälzen, auch wenn diese zuvor gar keine Heizkosten als Betriebskosten getragen haben?
Die Antwort des BGH ist eindeutig: Nein. § 556c BGB greift nur, wenn die Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits vor der Umstellung als Betriebskosten gezahlt haben. Fehlt diese Voraussetzung, ist eine Umlage auf diesem Weg nicht möglich – und auch eine analoge Anwendung der Vorschrift kommt nach Auffassung der Richter nicht in Betracht.
Der Sachverhalt: Elektrische Einzelheizungen, dann zentrale Wärmeversorgung
Dem Urteil lag folgender Fall zugrunde: In einem Berliner Mehrfamilienhaus waren die Wohnungen bis 2015 mit elektrischen Einzelheizungen und Warmwasserboilern ausgestattet. Die Mieter betrieben diese selbst und bezahlten den Strom direkt – eine vertragliche Pflicht zur Übernahme von Heizkosten als Betriebskosten bestand nicht.
Als die Vermieterin später auf eine zentrale Heizungsanlage im Wege des Wärmecontractings umstellte, informierte die Hausverwaltung die Mieter über die neue Versorgung und kündigte an, dass die Nebenkostenabrechnungen künftig auch Heizkosten enthalten würden. Die Mieter zahlten daraufhin monatliche Vorauszahlungen.
Für die Betriebskostenjahre 2017 bis 2020 forderte die Vermieterin anschließend Nachzahlungen für die vollständigen Wärmelieferungskosten – einschließlich der Contracting-Kosten. Hier setzte das BGH-Verfahren an.
Keine planwidrige Regelungslücke – kein Raum für Analogie
Neben der direkten Anwendbarkeit von § 556c BGB prüfte der BGH auch, ob die Vorschrift zumindest entsprechend angewendet werden könnte. Das lehnte das Gericht ebenfalls ab: Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber habe bei der Schaffung der Norm bewusst nur solche Fallkonstellationen erfassen wollen, in denen bereits zuvor eine Betriebskostenpflicht für Wärme oder Warmwasser bestanden hatte.
Für die Immobilienverwaltung bedeutet das: Wer Wohnungen mit Einzelheizungen oder ähnlichen Selbstversorgungsmodellen hat und auf Contracting umstellt, kann die neuen Kosten nicht einfach über das Betriebskosten-Recht weitergeben. Es braucht eine klare vertragliche Grundlage.
Was Mieter dennoch zahlen müssen und was noch offen bleibt
Völlig kostenfrei kommen die Mieter allerdings nicht davon. Der BGH hat anerkannt, dass aus der widerspruchslosen Zahlung der Heizkostenvorauszahlungen eine stillschweigende Einigung entstanden sein kann – zumindest für den Anteil, der auch bei einer zentralen Eigenversorgung durch die Vermieterin angefallen wäre.
Ob darüber hinaus auch die vollständigen Contracting-Kosten geltend gemacht werden können, hat der BGH dem Landgericht zur weiteren Klärung überlassen. Diese Frage bleibt damit vorerst offen – ein weiterer Grund, warum rechtssichere Vertragsgestaltung und transparente Kommunikation bei solchen Umstellungen unverzichtbar sind.
Konsequenzen für die Hausverwaltung Leipzig: Worauf es jetzt ankommt
Das Urteil ist ein klares Signal für alle, die in der WEG-Verwaltung oder Immobilienverwaltung mit Heizungsumstellungen befasst sind: Die mietvertragliche Grundlage entscheidet. Wer Wärmecontracting einführt, ohne dass die Mieter zuvor vertraglich zur Übernahme von Heizkosten als Betriebskosten verpflichtet waren, steht rechtlich auf unsicherem Boden.
Konkret empfehlen wir als Hausverwaltung Leipzig: Vor jeder Umstellung der Wärmeversorgung sollten bestehende Mietverträge auf ihre Kostenweitergabe-Regelungen geprüft werden. Im Zweifel braucht es eine individuelle Vereinbarung mit den Mietern – nicht nur eine Ankündigung. Und die Kommunikation sollte schriftlich, klar und rechtzeitig erfolgen.
Sie planen eine Heizungsumstellung in Ihrem Bestand oder haben Fragen zu Betriebskostenabrechnungen? Sprechen Sie uns an – wir begleiten Sie rechtssicher durch den Prozess.